Locador, será que você praticou crime contra o Locatário e nem sabe?

Se você é locador, e ao ler o título pensou: “impossível, como alguém pratica um crime sem saber?” Então esse artigo é justamente pra você! (subtítulo)

Provavelmente você deve ter colocado seu imóvel para locação por meio de uma imobiliária, ou caso não tenha nenhum intermediador, você mesmo procurou um contrato de locação na internet e preencheu com os dados necessários.

Pois é ai que mora o perigo! Por acaso você sabe dizer quantas garantias foram fixadas na locação? Já adianto que se foi mais de uma, é possível que você seja processado e condenado criminalmente, pois, essa pratica é considerada crime (contravenção penal – art.44 e 43 da lei de locação).

Por isso, pegue o contrato que foi confeccionado e veja se há mais de uma das garantias abaixo:

Caução – Qualquer meio que possibilite o cumprimento de uma obrigação (contrato); depósito em dinheiro ou títulos para responder pela execução de um contrato.

A caução poderá ser concretizada sobre bens móveis (exemplo: dinheiro, veículo, joias, equipamentos, etc) e imóveis. Alguns exemplos são: penhor, hipoteca e fiança

Inclusive, sobre os imóveis, cabe o alerta que a proteção dada ao bem de família (imóvel utilizado como residência da família) não é aplicada. Ou seja, quando o proprietário concede seu imóvel como garantia da locação, ele abre mão da proteção que é dada por lei, sendo possível a penhora deste imóvel mesmo que seja sua única residência.

Os requisitos para validade desta garantia estão nos 3 parágrafos do art. 38 da lei de locação e basicamente determinam que:

1º – se for caução de bem móvel, deverá ser registrada no cartório de títulos e documentos; enquanto a caução sobre bem imóvel deverá ser registrada na matricula do bem, no cartório de registro de imóveis.

2º – caução em dinheiro, que o limite é o valor de 3 alugueis, deve ser depositada em poupança a ser aberta no nome do Locador e do Locatário.

O depósito pode ser feito pelo Locatário ou por terceiro (não confunda com fiador – neste caso a garantia é o dinheiro e não a pessoa). Ao final da locação, caso a garantia não tenha sido utilizada, será devido a devolução do valor depositado (para o Locatário ou Terceiro), mais rendimentos que o valor tenha sofrido.

Um exemplo de caução que é pouco utilizado é o título de capitalização com fins especifico de garantia de locação.

Este serviço é oferecido por Bancos, e algumas de suas vantagens é que não é necessário comprovar renda para contratação nem ter o nome limpo, inclusive é possível que seja contratado em nome de terceiros.

Porém esta modalidade de garantia também possui desvantagens, é a maior delas é o preço. Em geral, é solicitado no mínimo 6 meses de alugueis, o que a torna não tão acessível.

Fiança – a mais utilizada por conta da simplicidade. De modo geral, é um Terceiro garantindo que o contrato será cumprido pelo Locatário.

A fiança deve ser concretizada por meio de contrato, e será acessório ao contrato de locação.

Caso o fiador seja casado ou possua união estável, dependendo o regime de bens, é necessário que o cônjuge autorize que ele preste este tipo de garantia.

Inclusive, o cônjuge pode ser incluído como fiador também, ou simplesmente participar do contrato dando o seu consentimento, sendo que, neste caso, se o fiador falecer, haverá o fim da garantia.

A falta dessa autorização torna a garantia anulável, o que somente será reconhecido por meio de ação judicial iniciada pelo cônjuge ou pelos herdeiros do fiador.

Por segurança, caso o fiador informe que é solteiro, solicite certidão de nascimento atualizada, na qual é possível confirmar esta informação.

Agora se o fiador se casa depois que concede a fiança, não há problema, e a autorização do cônjuge é dispensada.

O art. 40 da lei do inquilinato traz as hipóteses em que o Locador poderá exigir novo fiador ou substituição da garantia. Neste caso, deverá notificar o Locatário para apresentar nova garantia no prazo de 30 dias sob pena de encerramento da locação.

Seguro de fiança locatícia – É um típico contrato de seguro, onde a Seguradora se responsabiliza a indenizar o Locador, nas hipóteses previstas neste contrato.

Será englobada todas as obrigações devidas pelo Locatário. Porém, é comum encontrar contratos de seguro com coberturas especificas, como por exemplo: somente aluguel e encargos; aluguel e danos no imóvel; etc, o que é contra a lei.

Outra irregularidade é a limitação imposta pela Circular nº 347 da SUSEP, ao determinar que no caso de prorrogação do contrato de locação por tempo indeterminado, a cobertura do seguro somente valerá caso haja aprovação de nova proposta pela Seguradora. Por outro lado, a lei do inquilinato determina que a garantia se estenda até a efetiva entrega do imóvel.

Por causa disso, é plenamente possível o ajuizamento de ação para que o seguro fiança se adeque ao que determina a lei: cobertura integral até a efetiva entrega do imóvel.

Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimentos – é uma garantia apresentada pelo locatário, que destina suas quotas em fundos de investimentos em favor do credor fiduciário (locador), tornando-as indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis após a respectiva averbação.

Para que um fundo de investimento seja utilizado como garantia locatícia, o locatário deverá encaminhar um requerimento ao administrador do fundo. Obrigatoriamente, a denominação do fundo de investimento deverá constar o termo “Garantia de Locação Imobiliária”, caso contrário tais quotas não estarão aptas a servirem como garantia locatícia.

Grandes doutrinadores como Sylvio Capanema e Luiz Antonio Scavone Junior ensinam que as únicas formas de garantia são essas, listadas pela lei. Por isso, fique atento se no contrato tiver outra modalidade.

 Caso haja duas garantias, a segunda será declarada nula de ofício pelo Juiz, ou seja, se para você a principal garantia era a caução, mas no momento de redigir o contrato, foi colocado fiança e caução, prevalecerá somente a fiança.

Outro critério para saber qual prevalece é o momento da entrega da garantia. Exemplo: o pagamento da caução foi concluído antes de se qualificar a fiança, neste caso prevalecerá a caução, mesmo que as duas constem no contrato.

O fato de se manter somente uma garantia não anula o crime cometido, pois este foi concretizado no momento da exigência. A exclusão trata-se apenas de regularização contratual.

Além disso, não significa que o contrato ficará sem garantia nenhuma, somente será invalidada a segunda que foi indevidamente inserida.

E você, locatário, se pensa que essas garantias são em beneficio somente do locador, esclareço que não é bem assim.

Se o contrato não possuir nenhuma garantia, o aluguel poderá ser exigido até o 6º dia útil do mês vincendo (mês corrente/ aquele que ainda não venceu). Assim, se o seu contrato tem como vencimento dia 15, o Locador pode, amparado pela lei, exigir o pagamento no 6º dia útil.

Além disso, caso não haja pagamento do aluguel ou despesas previstas em contrato, o Locador pode ajuizar ação de despejo com pedido liminar para desocupação do imóvel em 15 dias, o que não seria permitido se o contrato tivesse garantia.

Portanto, a garantia é uma segurança tanto para o locador, quanto para o locatário, e para saber qual é a melhor para você, conte sempre com a assessoria de um advogado especializado na área, pois o profissional pode te apresentar opções que você sequer imaginava.